Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien ist ein erster Orientierungspunkt für die Bewertung von Objekten erschienen. Derzeit beabsichtigen Investoren Immobilien zur Hälfte des Preises des letzten Jahres zu kaufen, heißt es in dem vor kurzem veröffentlichten Bericht von Colliers International. Doch Objekte so billig zu verkaufen, sind nur Immobilienentwickler bereit, die sich in einer ausweglosen Situation befinden. Die übrigen werden bis zum Ende des Jahres warten, wo die Preise wieder steigen sollten, sagen Marktteilnehmer.
Seit Anfang der Krise ist der ukrainische Immobilienmarkt eingefroren. Die Finanzierung von Projekten wurde eingestellt, woraufhin Developer, die ihre Kredite tilgen möchten, die Objekte zum Verkauf stellten. Doch es gab nur wenige Geschäfte in dieser Zeit. Marktteilnehmer geben zu, dass man in der vorliegenden Situation den Wert der Objekte nicht einschätzen kann. “Alles fiel in einem Augenblick zusammen. Ich wusste einfach nicht, wie viel mein Geschäft kostet. Das wussten auch die Käufer nicht, die eine abwartende Position einnahmen”, sagte der Teilhaber eines der Developerunternehmens, der anonym bleiben wollte.
Im Vergleich mit dem letzten Jahr hat sich der Wert der Immobilien für Investitionsverkäufe fast halbiert, erklärte am Dienstag der Geschäftsführer des Beratungsunternehmens, Colliers International, Alexander Nosatschenko. Im Bericht des Unternehmens wird hervorgehoben, dass die Kapitalisierungsrate – die Beziehung des operativen Jahresgewinns, den das Objekt bringt, zum Preis, den Investoren für den Verkauf zahlen möchten – in diesem Jahr 15-20% gegenüber 9,5% im letzten Jahr erreichte. Das ist ein sehr hoher Wert für das Land.
Am billigsten sind Objekte für die Lagerhaltung, deren mittlere Kapitalisierungsrate erreicht 18-20%, wo diese Objekte in Polen mit einer Rate von 8% verkauft werden. Im Bereich der Büroimmobilien befindet sich der Wert auf einem Niveau von 16-17% und in Russland beträgt er 12%, in Polen 7% und in Deutschland 5%. Die Kapitalisierungsrate von Handelsimmobilienobjekten liegt in der Ukraine bei 15-17% und in Russland bei 14-15%.
“Im Falle von Büroimmobilien der Klasse A bei einer Kapitalisierungsrate von 18% und einem Nettomietzins von 35$/m² kommt heraus, dass der Wert eines Quadratmeters heute bei 2.430$ liegt. Das ist sehr billig, wir kennen keinen Developer, der bereit ist sein Objekt zu diesem Preis zu verkaufen”, betont Nosatschenko. Seinen Worten nach, sprechen die existierenden Raten von einem Investorenmarkt. “Derzeit sind Immobilien am attraktivsten vom Preis her und wir wollen in der Krisenzeit eine Reihe von Objekten erwerben”, sagt der leitende Partner im Unternehmen Dragon Asset Management, Wladimir Timotschko.
Doch die Developer beeilen sich bislang nicht ihre Objekte zu solch niedrigen Preisen zu verkaufen. “Die Developer werden versuchen den Moment des Verkaufs hinauszuzögern, die Schulden zu restrukturieren, sich für kurze Zeit in ein Insolvenzverfahren begeben, doch das Objekt nicht zu solch einem Preis verkaufen, worin zuviel Geld und Nerven investiert wurden. Verkaufen werden diejenigen, welche die Nerven verlieren oder die einfach keinen anderen Ausweg haben”, denkt der Direktor für Projektentwicklung des Developerunternehmens “Stokman”, Sergej Owtschinnikow. Ihm stimmt der Vorsitzende des Direktoriums des Unternehmens “XXI Wek”, Lew Parzchanadse zu: “Wir können unsere Objekte nicht zu dem Preis verkaufen, den die Investoren bieten; an unseren Objekten hängen Kredite. Das ist eine zeitweilige Situation, in einem halben Jahr müssen die Preise nach oben gehen. Doch auf das vorherige Niveau werden sie nicht vor zwei bis drei Jahren zurückkehren”.
Bei Colliers International prognostiziert man, dass die Geschäfte in diesem Jahr in der Krise sein werden: bei niedrigen Rentabilitätswerten, werden die Eigentümer gezwungen sein Objekte zu verkaufen und die Banken werden sich von unrentablen Aktiva trennen. “Für diejenigen, die über Geld und starke Nerven verfügen, könnten das die besten Zeiten für Käufe in der gesamten Generation werden”, heißt es im Bericht.
Jelena Sinizyna, Veronika Gawriljuk
Wie hat sich die mittlere Kapitalisierungsrate von Immobilien in unterschiedlichen Regionen entwickelt
| Region | 1. Quartal 2007 | 1. Quartal 2008 | 1. Quartal 2009 |
|---|---|---|---|
| Ukraine | 10 | 9,5 | 17 |
| Asien | 6,0 | 5,8 | 6,8 |
| EMEA | 5,6 | 6,1 | 7,0 |
| Amerika | 6,6 | 6,7 | 7,3 |
Quelle: Kommersant-Ukraine
Forumsdiskussionen
Bernd D-UA in Berichte und Reisetipps • Re: An welchem Grenzübergang zwischen Polen und der Ukraine geht es am schnellsten?
„Bei Ankunft am Blockposten im Internet (nakordoni.eu) 4h Wartezeit und 40 PKW am Grenzübergang, einen Teil der Wartezeit sitzt man am Blockposten ab, die halten die PKW Warteschlange von dem eigentlichen...“
Frank in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Auch wenn ich diese Verbindung toll finde, hätte ich ehrlicherweise Angst, von Polen aus in die Ukraine zu reisen. Die Polen werden immer gewaltsamer gegen Ukrainer und ukrainische Projekte. Außerdem...“
Bernd D-UA in Berichte und Reisetipps • Re: An welchem Grenzübergang zwischen Polen und der Ukraine geht es am schnellsten?
„Ich dachte z.B. Krakovetz hat diese Spur nicht, jedenfalls bin ich in 2025 mit allen anderen bei den Ukrainern durchgeschleust worden, anschließend bei den Polen EU Spur..“
Bernd D-UA in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„ Hallo julib77,
Bzgl. Ausreisen mit PKW nach Polen möchte ich Dir deutlich widersprechen, ich weiß nicht woher Du Deine Informationen beziehst.
Schau einfach hier einmal Thread nach "An welchem Grenzübergang geht's am schnellsten? Da musst Du nicht suchen, der steht derzeit auch immer weit oben. Auch wenn wir da, nur über die Abläufe und die Wartezeiten berichten, findest Du nicht einen Kommentar darüber, dass Ukrainer schlecht behandelt werden. (2025 bis heute, ca. 25 Ein- und Ausreisen)
Ich kann nur sagen, ich beobachte keinerlei Repressalien, ganz im Gegenteil, die Ukrainer werden respektvoll behandelt, ist stelle keinen Unterschied zu mir als Deutschen fest. Das einzig berichtenswerte ist, dass die meisten Ukrainer-Innen fotografiert werden, bei der Ein - und Ausreise. Dieser Vorgang läuft professionell ab, ich kann dabei keine "Erniedrigung " beobachten, es wird gelacht und gescherzt dabei und die Frauen richten ihre Haare etc. Damit es ein 'schönes" Bild gibt.
Bzgl. Ungarn kann ich nur von einer Einreise berichten in 2025 (noch unter Orban), an dem mir sehr gut bekannten Grenzübergang "Lushanka" (Berehove HU), die Ausreiseseite kann man beobachten, ich kann nichts berichten, d.h. für mich normale Abläufe bei der Ausreise, wie auch bei der Einreise. Normale PKW Schlange, ganz im Rahmen. Kurz um, mir ist damals nichts aufgefallen. Alles war SICHER, wie die letzten 70 Mal, als ich den Grenzübergang von 2004 an bis 2025 überquert habe. Ein- und Ausreise.
“
Bernd D-UA in Berichte und Reisetipps • Re: An welchem Grenzübergang zwischen Polen und der Ukraine geht es am schnellsten?
„Ich werde am Sonntag ca. 12 Uhr auch wieder in Uhryniw Ausreisen. Dazu mal eine Frage, in Uhrnyiw gibt es ja die besagte EU-Spur, die ja durchweg bei den Ukrainern und den Polen die Ausreisezeit doch erheblich...“
julib77 in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Auch wenn ich diese Verbindung toll finde, hätte ich ehrlicherweise Angst, von Polen aus in die Ukraine zu reisen. Die Polen werden immer gewaltsamer gegen Ukrainer und ukrainische Projekte. Außerdem...“
Awarija in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Ups, ja. Irgendwie war zwar die Rede von einem durchgängig buchbaren Fahrschein, aber das bedeutet in der Tat wohl nicht auch zugleich eine unterbrechungsfreie und bequeme Fahrt mit der Bahn. Schade“
MHG1023 in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Ja auf dem Papier sieht das wohl alles sehr einfach aus. Offenbar hat Leo da den Mund etwas zu voll genommen, scheint übrigens typisch für die private Verkehrsbranche zu sein. Soweit ich sehe hat sich...“
Awarija in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Ja auf dem Papier sieht das wohl alles sehr einfach aus. Offenbar hat Leo da den Mund etwas zu voll genommen, scheint übrigens typisch für die private Verkehrsbranche zu sein. Soweit ich sehe hat sich...“
Awarija in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„ Obwohl der Leo-Express angeblich seit Juni den Betrieb auf dieser Strecke aufgenommen hat wird die "Bahnfahrt" über Przemysl nach UA wohl noch lange Zukunftsmusik bleiben.
Wie zu lesen ist gibt es noch nichtmal für das polnische Streckennetz eine Zulassung so daß derzeit dort wohl noch mit Bussen gefahren wird.
“
MHG1023 in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„изображение.png изображение.png Da muß man wohl mit den Daten etwas herumspielen ... Da wird wohl noch nicht täglich gefahren. Trotzdem Danke.“
MHG1023 in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„
Ist korrekt, aber ich finde man hätte trotzdem im Text gleich darauf hinweisen können.War aber nicht "böse" gemeint ...
Bis jetzt sind die Tickets auch noch nicht auf der Webseite buchbar - warum auch immer ...
Hab´s versucht - bekomme aber immer angezeigt "auf dieser Strecke fahren wir nicht"
“
MHG1023 in Berichte und Reisetipps • Re: Mit dem Zug in die Ukraine
„Man sollte aber explizit dazu schreiben, daß es ein Zug von LeoExpress ist - und nur auf deren Webseite kann man die Fahrkarten kaufen. Zumindest ist es die erste Umsteigefreie Verbindung von Deutschland...“
Eric in Recht, Visa und Dokumente • Re: Deklaration gebrauchter Kleidung beim Zoll
„Vielen Dank, mit einem Briefchen meiner Frau im Gepäck gab es keine Probleme“
Anuleb in Recht, Visa und Dokumente • Re: Seit Anfang des Jahres haben die Zollbeamten Verstöße im Wert von fast 11 Milliarden aufgedeckt
„Am besten wäre natürlich, wenn die Frau mit dabei ist. Alleinreisende Männer stehen schließlich immer unter Verdacht.“
Frank in Recht, Visa und Dokumente • Re: Seit Anfang des Jahres haben die Zollbeamten Verstöße im Wert von fast 11 Milliarden aufgedeckt
„Kein Zoll. Du musst an sich nur sagen dass das privat ist und du nicht damit handeln willst. So lange das nicht Originalverpackt ist und ersichlich das nicht neu sollte es keine Probleme geben“
Eric in Recht, Visa und Dokumente • Deklaration gebrauchter Kleidung beim Zoll
„Hallo Leute, ich weiß nicht, ob ich hier richtig bin mit meiner Anfrage. Ich möchte 4 Umzugskartons mit gebrauchter Straßen Kleidung bei der Einreise in die Ukraine mitnehmen. Es ist gebrauchte Kleidung...“
lev in Berichte und Reisetipps • Re: An welchem Grenzübergang zwischen Polen und der Ukraine geht es am schnellsten?
„Wir sind mit unserem Wohnmobil, wie geplant am Montag 15.6. in Krakovets rüber. Sehr zeitig los gegen 5 Uhr in der Früh. Mit sehr sehr wenig Verkehr, super bis zur Grenze. Nur 8 PKW vor der Schranke....“